Úvod
Koncem loňského roku začal výbor SVJ shromažďovat informace o případné rekonstrukci domu, o možnostech, cenách, dotacích. Následně na lednovém Shromáždění vlastníků byly zjištěné věci prezentovány a proběhlo schvalování počátečních akcí. Výsledky byly prezentovány na dalším shromáždění, měly by být nyní schváleny další akce, aby se celá věc posunula, nicméně mezi vlastníky jsou neustále různé dohady a kolují různé fámy a zkreslené informace, což celou věc značně komplikuje a brzdí. Pokusme se tedy vše shrnout a vysvětlit. Aby celá věc dospěla do zdárného konce, musí proběhnout několik akcí, ty důležité musí vlastníci postupně schválit. Zde je stručný přehled jednotlivých kroků:
- Zjištění možností, určení předběžného rozsahu rekonstrukce, odhad nákladů, možnosti financování, obecně sběr informací
- Vypracování projektu, podání žádosti o státní dotace, příslib financování
- Schválení způsobu financování
- Schválení rozsahu rekonstrukce
- Podání stavebního povolení, vypsání výběrového řízení
- Výběr a schválení firmy, která by projekt realizovala
- Vlastní realizace rekonstrukce
Obecné informace
Teď je téměř ideální doba na velké rekonstrukce, je šance na státní dotaci, úrokové sazby jsou na historickém minimu, ceny stavebních prací jsou také dole. Nejlepší doba na rekontrukci byla tak před 10 lety, kdy státní dotace na zateplení mohly pokrýt většinu nákladů, ale toto období jsme propásli a už ho nevrátíme. Přesto i současné podmínky jsou pro nás velmi příznivé. Z propočtů vyplývá, že jsme schopni zvládnout rekonstrukci až do ceny někde přes 7 milionů Kč, aniž bychom museli zvyšovat příspěvek do fondu oprav.
Projekt
Na shromáždění vlastníků jednotek dne 31.1.2013 bylo rozhodnuto, že bude vypracován projekt na rekonstrukci domu (zateplení + zvětšení lodžií), tak aby mohla být podána žádost o státní dotace. Projekt je hotov s tím, že se ještě může upravit podle toho, jak nakonec schválíme rozsah rekonstrukce (pokud se neschválí lodžie, budou z projektu odstraněny, může dojít i k nějakým drobným úpravam až po výběru firmy, a pod.). Pro zájemce je projekt k nahlédnutí u p. Skřivánka a u p.Kvardové.
Státní dotace
Pro letošní rok uvolnila vláda 710 milionů Kč pro dotační program Panel 2013+. To odpovídá pořebám zhruba 160 domů. Náš dům se podařilo do programu dostat, máme tak příslib na dotace, pokud neprodleně dodáme souhlas s podmínkami úvěru do půl roku další podklady, mezi které patří například smlouva se stavební firmou a finální rozpočet. Pokud tedy chceme dotaci využít, musíme začít jednat, abychom to stihli, termínem je leden 2014. Dotace není formou vyplacení části peněz na rekonstrukci, ale formou nízkoúročeného úvěru. Od Státního fondu rozvoje bydlení jsme získali příslib úvěru až do výše 5 425 000 Kč, maximálně však 90% nákladů na uznatelné položky. Zbytek bychom museli doplatit sami (tj. buď doplatit z fondu oprav nebo komerční úvěr). Zmíněné částky jsou maximální, mohou být i nižší, podle toho jaký rozsah rekonstrukce zvolíme a jak výhodou nabídku dostaneme do stavební firmy. Nabízený úrok pro státní úvěr je 1,88% při době splácení 15 let, při zachování výše úroku po celou dobu splácení. Sazba je nižší než průměrna inflace, je to tedy prakticky investice, kdy nic netratíme, naopak zhodnocujeme. Jinými slovy, vzít si teď úvěr a splácet ho 15 let nás vyjde levněji než 15 let spořit a pak zaplatit rekonstrukci ve stejném rozsahu.
Financování, záruky
Podstatné je, že si můžeme dovolit rekonstrukci, aniž bychom museli kvůli splátkám nějak zvyšovat příspěvek do fondu oprav. Za nabízený úvěr není třeba ručit majetkem, jako je to třeba u hypotéky. Jedinou podmínkou je odhlasování dostatečné výše příspěvku do fondu oprav, aby to pokrylo splátky plus nějakou rezervu. V našem případě není potřeba nic měnit, současný stav 20Kč/m2 je dostačující. Na závěr akce, až bude známa konečná cena rekonstrukce, může dojít k přepočítání podílů splátek na jednotlivé byty, tak aby se podíl splátky za lodžie počítal stejným dílem mezi všechny byty a ne poměrem plochy, jelikož lodžie nepatří k domu, ale k bytu, a není tak správné rozdělovat náklady poměrem vlastnictví, jako v případě společných částí domu. Tato změna, ale může být projednána až ve chvíli, kdy budeme znát konečnou cenu, a bude třeba ji schválit na shromáždění. Bez toho nebude nikdo s fondem oprav nic měnit a vlastníkům v případě úvěru nevzrostou náklady na bydlení. Spíš naopak, jelikož rekonstrukcí a zateplením dojde k dalším úsporám na vytápění. Ani vlastnictví bytu nebude nijak omezeno úvěrem.
Schválení způsobu financování
Na posledním shromáždění vlastníků byly tyto možnosti financování prezentovány, je potřeba dodat souhlas vlastníků s tímto postupem (alespoň 75%). Jelikož účast na schůzi nebyla dostatečná pro odhlasování v průběhu schůze, obchází v těchto dnech p. Skřivánek a p.Kvardová domácnosti s podpisovým archem. Pokud jste tedy dosud neudělili svůj souhlas, protože Vás nezastihl a nebo jste o tom chtěli ještě popřemýšlet, prosím zastavte se za ním, celou věc tím urychlíte.
Schválení rozsahu rekonstrukce
Dosud nebylo rozhodnuto o rozsahu rekonstrukce, vypadá to na 3 varianty:
Zateplení domu bez prodloužení lodžií
Tato varianta je nejlevnější, pro schválení je potřeba souhlas 75% vlastníků jednotek. Na zateplení je možné využít státní dotaci. Nevýhodou je zmenšení plochy lodžií o plochu, kterou zabere obkladový zateplující materiál. Kvalitnější (a tedy dražší) materiály mohou mít menší tloušťku než levnější polystyren, ale i tak k nějakému zmenšení dojde. Další nevýhodou je, že pokud zateplíme bez prodloužení lodžií, dodatečně už je pak nejspíš nedoděláme, muselo b ys epředělat i zateplení kolem nich a celkem by s eto zkomplikovalo a prodražilo.
Zateplení domu s prodloužením lodžií
Spolu s rekonstrukcí domu a zateplením dojde k prodloužení lodžií. Tím se zvětší jejich plocha a zvýší se tak komfort bydlení. Odpovídajícím způsobem vzroste tržní cena Vašeho bytu. Pokud tedy plánujete někdy v budoucnu byt prodávat, převádět na děti, nebo pronajímat, jedná se tak o velmi dobrou investici. Teď Vás to nebude nic stát na nákladech na bydlení, budete si moci hned užívat vyšší komfort a přitom zhodnotíte vlastní majetek. Tato varianta je pochopitelne dražší, ale máme na to, bez nutnosti zvyšovat příspěvek do fondu oprav (viz. financování). Abychom mohli uskutečnit tuto variantu, potřebujeme souhlas 100% vlastníků, což je v našem domě docela problém. Tato varianta se jeví v celkovém pohledu nejvýhodněji, ale musíme se na ní domluvit všichni.
Vykašleme se na to a nebudeme teď dělat nic
Tato varianta je z dlouhodobého pohledu nejdražší. Uteče nám státní dotace, neklesnou nám náklady na bydlení (neušetříme za teplo, pro představu – pokud bychom zateplením ušetřili každý teplo za 3000 ročně, dělá to na celý dům za 10 let téměř milion navíc na nákladech. Viděli jste jak se projevila nová okna na úspoře za topení, zateplení pláště domu je další krok k úsporám), v budoucnu určitě nebudou stavební práce levnější ani úvěry výhodnější. Budou nám hrozit dodatečné náklady na opravy, tak jak se bude zhoršovat stav domu. Inflace nám znehodnotí peníze ve fondu oprav (při 3% inflaci bude mít současný milion korun reálnou hondotu za 10 let cca 750 000), spolu s inflací porostou ceny, takže to, co dnes stojí 6 milionů, bude stát 10 milionů dřív, než na to stihneme našetřit. Z ekonomického pohledu je nejvýhodnější variantou jít do toho teď v maximálním možném rozsahu.
Abychom mohli pokračovat v akci a posunout se dál, je potřeba se rychle dohodnout. Jelikož schůze mívají nedostatečnou účast, bude nejspíš opět obcházet někdo z výboru s podpisovými archy a zjišťovat Vaši volbu.
Stavební povolení, výběrové řízení
Až se rozhodneme pro konkrétní variantu a budeme mít k dipozici dostatek podpisů nutných pro schválení rekonstrukce, pak teprve můžeme podat stavební povolení. Spolu s tím můžeme zahájit výběrové řízení na stavební firmu.
Výběr firmy
Konkrétní firma musí být opět schválena na shromáždění vlastníků. V té chvíli budeme znát předpokládanou cenu pro daný rozsah rekonstrukce, můžeme zahájit přípravy na získání financí, dodat požadované doklady na Státní fond rozvoje bydlení, abychom nepřišli o dotaci. Pokud nechceme o dotaci přijít, tak v této fázi bychom měli být na začátku ledna 2014.
Realizace
Termín realizace bude dohodnut s vybranou firmou. Už to těžko stihneme do letošní zimy, jak byla původní představa.
Co můžete udělat pro úspěšné zvládnutí akce?
- Choďte na schůze, dozvíte se tam všechny informace, můžete se zůčastnit diskuze, získat odpovědi na otázky, nebo naopak předat nějakou informaci ostatním. Pokud by měly schůze vyšší účast, mohlo by proběhnout hlasovaní o důležitých věcech (potřebují 75% hlasů) přímo na místě a odpadlo by obcházení bytů s formulářem. To je pro členy výboru náročné, jelikož ne každý bývá k zastižení, ne každý má všechny potřebné informace, aby se hned mezi dveřmi rozhodl, a hlavně to hodně prodlužuje celé rozhodování, času už moc nemáme.
- Pokud máte nějaké otázky, které nebyly zodpovězeny na schůzi, a Vás napadly až později, nebojte se kontaktovat kohokoliv z výboru nebo z kontrolní komise a zeptat se. Je to v pořádku, že se zajímáte o vlastní majetek, všichní Vám rádi odpovíme.
- Nevyvěšujte anonymní letáky s dotazy a připomínkami. Jednak nevíme komu máme odpovědět a objasnit tak konkrétní věci, druhak můžete mylnými informacemi zmást jiné, kteří si mohou myslet, že jde o nějaké oficiální prohlášení.
- Neberte příliš na zřetel jakékoliv informace z anonymních zdrojů, všechna prohlašení týkající se domu a vyvěšované výborem jsou podepisována.
- Zajímejte se o stav domu, je to i Váš majetek, chcete ho přece udržet v co nejlepším stavu. Pokud se nemůžete zúčastnit ohlášené shůze, pošlete zástupce s plnou mocí a nebo si alespoň po schůzi zjistěte co se probíralo, abyste byli pořád v obraze. Zamyslete se, jestli chcete bydlet v domě, který postupně chátrá a nebo si chcete bydlení co nejvíce zpříjemnit, rozumně investovat do oprav, rekonstrukcí a modernizací. Pokud je Vám jedno, jak bydlíte a nechcete mít žádné starosti, tak Vaším postojem alespoň nekomplikujte snahy těch vlastníků, kteří se snaží se svým majetkem (a tedy i s Vaším) nakládat co nejlépe. Věřte lidem, kterým dáte plnou moc na schůzích, věřte lidem z výboru a kontrolní komise, ti všichni se snaží, aby se svým (a tedy i Vaším) majetkem nakládali co nejlépe. Dům je náš, nikdo se za nás nepostará. Jestli ho opravíme nebo necháme spadnout je jen na nás.